Acceder a una vivienda digna en alquiler en las principales ciudades de Centroamérica se ha vuelto cada vez más caro. En países como Panamá y Costa Rica, el precio mensual de un apartamento promedio en zonas céntricas representa más del 90% del salario mínimo. Mientras tanto, en economías como Nicaragua y El Salvador, aunque los precios de renta son menores, el impacto relativo sobre el ingreso sigue siendo considerable.
En Ciudad de Panamá, alquilar un apartamento de una habitación cuesta en promedio 1550 dólares mensuales en zonas centrales, según el último reporte de Global Property Guide, un sitio especializado en análisis inmobiliario internacional que recopila datos comparativos de precios en mercados urbanos de todo el mundo.
De acuerdo con esta fuente, el costo del alquiler ha crecido en los últimos cinco años en Panamá, impulsado por la demanda de ejecutivos extranjeros y la consolidación de barrios premium como Punta Pacífica, El Cangrejo o Marbella.
“Vine a trabajar a Ciudad de Panamá hace dos años. Vivo en El Cangrejo pagando 1200 dólares mensuales por un apartamento pequeño. Me dicen que es un precio normal, pero no conozco muchos panameños que puedan pagarlo y aunque a mí también me resulta caro, es la ubicación ideal para ir a mi trabajo”, explica Gisselle, una administradora de empresas nicaragüense de 36 años que se trasladó a ese país por motivos laborales.
Un panorama similar se vive en Costa Rica, donde el aumento acumulado del precio de la renta entre 2022 y 2025 fue del 13.65%, con base en un informe del Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (CENFI). Solo entre enero de 2024 y enero de 2025, el incremento fue del 4.37%, según el mismo estudio. Datos recientes del INEC confirman que, en promedio, una familia en San José paga entre 650 y 800 dólares por un apartamento de una habitación en el centro de la ciudad.
“Por los 500 dólares que yo pago en alquiler en una zona alejada de Costa Rica, que me resulta más barata que en el centro de San José, rentaría una casa con piscina en Nicaragua”, dice María, originaria de este país.
¿Cuánto del salario se va en alquiler en Centroamérica?
Uno de los datos que mejor reflejan la carga que representa el alquiler es la proporción entre el precio de la renta y el salario mínimo mensual. En Costa Rica, el salario mínimo para un oficinista es de aproximadamente 980 dólares. Con un alquiler de 700 dólares en San José, una persona destina cerca del 71% de su ingreso mensual solo al pago de vivienda.
En Panamá, el salario mínimo varía según el sector, pero en promedio ronda los 550 dólares. Esto significa que un alquiler de 1000 dólares en Ciudad de Panamá duplica en valor el ingreso básico de una persona. En cambio, en ciudades como San Salvador, Tegucigalpa o Ciudad de Guatemala, los precios varían según la zona, pero son significativamente más bajos.
En Tegucigalpa, un apartamento amueblado de una habitación cuesta unos 500 dólares, según registros de Cointec Bienes Raíces, una firma hondureña especializada en servicios inmobiliarios de propiedades residenciales y comerciales. En zonas de alta demanda, como Lomas del Guijarro o el Bulevar Morazán, los precios incluso superan esa media, lo que hace que acceder a una vivienda formal sea cada vez más difícil para quienes viven con ingresos mínimos.
En este país, el salario mínimo mensual varía entre 308 y 509 dólares, dependiendo del sector económico y el tamaño de la empresa, según los rangos establecidos por la Secretaría de Trabajo y Seguridad Social. Esto significa que, para muchos hondureños, el costo del alquiler puede llegar a consumir entre el 98% y el 160% de su salario mensual.
En San Salvador, los precios de alquiler para apartamentos de una habitación varían entre 400 y 900 dólares mensuales, según el portal de clasificados Encuentra24-una plataforma digital de clasificados-con presencia en varios países de Centroamérica-. En esta nación, el salario mínimo para el sector comercio y servicios es de 365 dólares, por lo que la renta puede llegar a representar entre el 110 % y el 220 % del ingreso mensual, lo que evidencia una brecha crítica entre ingresos y costo de vivienda.
Mientras tanto, en Guatemala, la renta promedio para un apartamento de una habitación ronda entre 350 y 600 dólares, aunque los precios se disparan en zonas de mayor demanda comercial o turística. El salario mínimo en este país es de 420 dólares, por lo que alquilar una vivienda puede representar entre el 83% y el 143% del ingreso mensual de un trabajador, dependiendo de la zona y las condiciones del alquiler.
El país con alquileres bajos y salarios precarios
Nicaragua presenta un escenario particular dentro del mercado centroamericano. Si bien sus precios de alquiler son más bajos en términos absolutos, el acceso a una vivienda digna sigue siendo limitado por la escasa oferta formal y el estancamiento del sector construcción.
Según el Banco Central de Nicaragua, entre 2018 y 2020 la actividad constructiva cayó más de un 10%, golpeada por la crisis sociopolítica-que se mantiene en la actualidad- y la reducción de la inversión privada, lo que frenó el desarrollo de nuevos proyectos habitacionales.
Por otra parte, informes del Instituto Nacional de Información de Desarrollo (INIDE) muestran que en 2022 la construcción privada en Managua se desplomó un 21.4 % interanual, una de las caídas más pronunciadas de la última década. Esta contracción ha ampliado el déficit habitacional y ha obligado a miles de familias a recurrir al mercado informal, donde prevalecen los alquileres sin contrato, condiciones inestables y viviendas con servicios precarios.
En Managua, los anuncios publicados en el portal Encuentra24 muestran que alquilar un cuarto en una casa compartida cuesta entre 120 y 150 dólares mensuales. Aunque estos precios parecen bajos frente a otras capitales de la región, su impacto es significativo en un país donde el salario mínimo promedio establecido para 2025 es de 242 dólares, según el Ministerio del Trabajo.
Es decir que, un alquiler modesto puede absorber entre el 49% y el 62% del ingreso mensual de quienes perciben salarios mínimos, lo que refleja el peso desproporcionado que representa la renta para las familias con ingresos limitados.
“Yo le rento una vivienda completa a una familia por 150 dólares mensuales. Es un precio bueno si tomamos en cuenta que hay apartamentos pequeños que cobran lo mismo a una sola persona, pero con servicios básicos incluidos. Aún así, hay meses en los que los inquilinos se atrasan y me pagan fuera de la fecha porque no les alcanzó el pago”, dice Ana, dueña de una propiedad en Managua.
El peso del déficit habitacional por país
Centroamérica enfrenta un déficit habitacional crónico que supera el 50% de los hogares en algunos países. Según el Banco Centroamericano de Integración Económica (BCIE), el 53% de los hogares centroamericanos presenta algún tipo de carencia habitacional, ya sea por deficiencias estructurales, hacinamiento, falta de servicios o tenencia irregular.
En Costa Rica, el déficit estructural es de 145 000 viviendas, pero si se incluyen aquellas en condición regular, la cifra asciende a más de 700 000, según la Universidad de Costa Rica. En Panamá, el problema se concentra en la falta de unidades accesibles en zonas con buena conectividad y acceso, lo que encarece la oferta existente.
En Nicaragua, el Instituto Nacional de Vivienda Urbana y Rural (INVUR) estima un déficit de 957 000 viviendas, de las cuales 600 000 requieren reparación. En Honduras, la Cámara Hondureña de la Industria de la Construcción calcula que el país necesita 900 000 viviendas para cubrir el déficit.
En Guatemala y El Salvador, según datos de Hábitat para la Humanidad, más de 3.9 millones de viviendas presentan deficiencias estructurales. Esta escasez, acumulada por años, contribuye al encarecimiento de los alquileres en zonas urbanas donde la demanda supera con creces la oferta formal.
Alquiler caro y falta de vivienda aumentan hacinamiento
El encarecimiento del alquiler en Centroamérica no solo golpea los bolsillos. También obliga a miles de familias a compartir espacios reducidos, improvisar divisiones dentro de una misma vivienda o desplazarse lejos de las ciudades para acceder a una renta más baja.
En Nicaragua, el 21.1 % de los hogares vive en condiciones de hacinamiento por dormitorio, según la Encuesta de Medición del Nivel de Vida del INIDE. En Guatemala, el Instituto Nacional de Estadística reporta un 26.2 % de viviendas hacinadas, con un 37.8 % en áreas rurales. En Honduras, el INE estima que el 15.5 % de los hogares enfrenta esta situación, mientras que en El Salvador, el Ministerio de Vivienda reconoce que más de 400 mil familias viven en condiciones precarias, muchas de ellas en hacinamiento.
“A mí me gustaría vivir en el centro de San José para estar cerca de los principales comercios, instituciones públicas, bancos y centros comerciales. Pero la renta me resulta tan cara, que opté por vivir en una provincia alejada de la capital y viajar solo por lo necesario a San José. Por lo que pago en Cartago, pagaría el doble en San José”, comenta Sofía, una nicaragüense exiliada en Costa Rica.
Gisselle y Sofía, ambas nicaragüenses, enfrentan realidades distintas en Panamá y Costa Rica, pero un mismo reto: acceder a una vivienda digna en esos países sin que el costo mensual del alquiler consuma la mayor parte de sus ingresos.