Nueva ley de corredores de bienes raíces “castiga” propiedades de opositores

Fuentes del negocio de bienes raíces señalan que la nueva ley es la “última perla” para controlar la actividad de compraventa de propiedades de Nicaragua, cuyo fin es netamente recaudatorio. Además, ofrece más control para aplicar tasas de impuestos arbitrarias a opositores o ciudadanos que no son afines al régimen Ortega-Murillo. A las propiedades de un condominio de un empresario considerado opositor les aplican más del doble de impuestos que deberían de pagar por estas transacciones

Foto de archivo de EFE.

La nueva Ley de Correduría de Bienes Raíces aprobada por la Asamblea Nacional, dominada por el régimen de Daniel Ortega y Rosario Murillo, la semana pasada es “el último cerco para controlar” la actividad de la propiedad en Nicaragua. Según un corredor y un agente de bienes raíces, consultados por DIVERGENTES, la nueva ley “es un manual para recaudar más impuestos” y, a su vez, “busca controlar más el negocio de bienes raíces”. 

El corredor de bienes raíces dijo que no tiene información de que a los opositores al régimen les pongan trabas para vender propiedades, pero la nueva ley “cierra el círculo de control” sobre la actividad que después “se puede traducir en castigo para opositores que quieran vender sus casas o cualquier ciudadano que no sea afín al gobierno”. Por ejemplo, los corredores de bienes raíces ahora deberán informar a la Unidad de Análisis Financiero (UAF) datos específicos de qué casas se vendieron, el costo, los compradores y vendedores. Antes de esta ley, los abogados que hacían estas transacciones informaban a la UAF sólo si el costo de la propiedad era superior a los 100 mil dólares. Ahora, los corredores deberán informar por la venta de todas las casas. “Esto permite que, si un opositor quiere vender su casa, pueden aplicar impuestos más elevados o arbitrarios para esta transacción”. 

Según otra fuente de este negocio, lo que está sucediendo es que algunos ciudadanos (opositores o que quieren migrar) que han vendido sus propiedades desesperadamente para salir del país han pagado hasta el 10% por el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) cuando, por ley, lo que debieron pagar es 1%. Lo que permitirá esta nueva ley es, por ejemplo, si un ciudadano firma un contrato con un agente de bienes raíces por una propiedad que cuesta 200 mil dólares (tendría que pagar 3% de IBI), pero, por desesperación la rebaja en 100 mil dólares (tendría que pagar 2%), ahora tendrán la prueba (el contrato con el agente de bienes raíces) para cobrar el 3% aunque la propiedad se haya vendido en menos de 200 mil dólares. 

El pago del IBI es uno de los aspectos más importantes que se ha reformado del negocio de bienes raíces. El 13 de marzo de 2019, la Dirección General de Impuestos (DGI) publicó las nuevas alícuotas para la transmisión de bienes inmuebles: las propiedades de hasta $50 mil pagan el 1%, las de hasta $100 mil pagan el 2%; las de hasta $200 mil pagan el 3%; las de hasta $300 mil pagan el 4%; las de hasta $400 mil pagan hasta el 5%; las de hasta $500 mil pagan el 6%; y las de más de $500 mil pagan el 7%. 

Sin embargo, este medio de comunicación conoció que en el caso de las propiedades del condominio Cortijo de la Sierra, propiedad del Grupo Coen –cuyo presidente Piero Coen, fue señalado de apoyar a los opositores en la crisis de 2018– les cobran el 7% del IBI, cuando estas casas oscilan entre $170 mil y $220 mil, y por ende deberían pagar entre el 2% y el 3% de IBI, es decir, menos de la mitad de lo que en realidad están pagando. “Publicaron las tasas de IBI, pero el cobro casi nunca se ajusta, por eso es arbitrario”, dijo un agente de bienes raíces. 

“Ley recaudadora”

Foto de archivo de EFE.

Según los diputados que aprobaron esta ley, el objetivo es “fortalecer el ordenamiento jurídico que permita garantizar la seguridad jurídica de las operaciones que conllevan estas actividades entre los dueños de bienes inmuebles, el corredor, agente de bienes raíces, y el público consumidor”. 

Un agente inmobiliario dijo que aprobar una ley de bienes raíces es positivo para regular la actividad, pero al revisar el contenido de esta ley concluye que el fin “es recaudatorio” porque “no introduce elementos de protección en caso de eventuales conflictos con los clientes”. 

Lo primero que mandata es que los agentes y corredores deberán registrarse y estarán regulados por el Ministerio de Fomento, Industria y Comercio (Mific), que les otorgará una licencia por cinco años de vigencia que tendrá un costo de 400 dólares y un curso de pago de carnet de 150 dólares, entre otros pagos y multas. Además, obliga a llevar archivos, registros y libros para resguardar información sobre las transacciones por un período de 10 años, que genera costos extras. Asimismo, se debe llevar la contabilidad al día y pagar los impuestos que se deriven de la actividad. Dichos impuestos se conocerán hasta que se reglamente la ley. “Sólo nos vemos afectados por el pago que tenemos que hacer para ejercer la profesión”, dijo un corredor de bienes raíces. “Muchas personas se retirarán de este negocio por los pagos que se están implementando”, agregó. 

El comité técnico para regular esta ley estará compuesto por el Mific, la UAF, El Instituto Nicaragüense de Estudios Territoriales (Ineter), la Dirección Nacional de Registros de la Corte Suprema de Justicia y un representante del sector privado. 

Cabe mencionar que los requisitos para la obtención de la licencia todavía no se conocen. Se publicarán hasta que se reglamente la ley. Los agentes autorizados serán publicados en la página web del Mific. Mientras que las personas naturales que venden directamente o a través de poderes legales sus propiedades no estarán obligadas a registrarse. “Siempre y cuando estos negocios sean eventuales y no se compruebe, que bajo la figura del mandato, encubren actividades de corretaje de bienes raíces”, detalla la ley. 

Para el corredor de bienes raíces consultado esta reglamentación es “una perla más de cómo se ha cercado” la actividad de la compraventa de propiedades. “Es decir, ya gravaron con impuestos las ventas, le han subido al registro de propiedades, le han subido a los IBI; y sólo quedaba sacar dinero de los corretajes”, dijo la fuente.