“El sector inmobiliario de Nicaragua es desordenado y deshonesto”, afirma una agente de la firma Keller Williams Realty, una franquicia estadounidense que opera en el país. Aunque en 2022 se aprobó la Ley de Correduría de Bienes Raíces (Ley N° 1129) y su reglamento (Decreto presidencial N° 21-2022), especialistas consideran que ambas figuras no lograron fortalecer la transparencia del sector.
En este contexto, el régimen Ortega-Murillo aprobó la Resolución Administrativa N.° RA-CD-019-02-2026, que establece nuevas reglas sobre el registro, la supervisión y la imposición de sanciones a corredores y agentes de bienes raíces, así como un nuevo Código de Ética para la actividad, que según el régimen vendrá a crear un ambiente de mayor confianza entre los nicaragüenses.
Sin embargo, agentes consultados por DIVERGENTES en condición de anonimato consideran que la recién aprobada resolución sí viene a ordenar la actividad de corretaje de bienes raíces, pero también ha ejercer mayores regulaciones que benefician al Gobierno, desprotege la privacidad de los clientes, cierra aún más el círculo de control y se evidencia más que nunca el sistema recaudatorio que se orquestó desde la creación de la Ley de Correduría de Bienes Raíces”.
En este Diver-Check te explicamos qué introduce esta nueva disposición, qué modifica frente a la Ley N°. 1129 y cómo impacta en la regulación del sector inmobiliario en Nicaragua.
MIFIC e INVUR compartirán responsabilidades sobre agentes inmobiliarios
La Ley N° 1129 únicamente designaba al Ministerio de Fomento, Industria y Comercio de Nicaragua (MIFIC) como la principal autoridad de aplicación y ente regulador del sector. Entre sus funciones está llevar el registro, emitir licencias y aplicar sanciones.
Con la nueva Resolución Administrativa, parte de esas competencias se trasladan al Instituto de la Vivienda Urbana y Rural (INVUR), a través de su Unidad de Correduría de Bienes Raíces (UCBR). Esta instancia será la encargada de la aplicación de la Ley N° 1129 y su reglamento, así como de aprobar reglamentos técnicos, emitir circulares, normas, instrucciones, manuales y otras disposiciones administrativas para el cumplimiento de sus funciones.
En la práctica, esto significa que el INVUR asume un rol más activo en la fiscalización del sector inmobiliario, especialmente sobre agentes, empresas y proyectos vinculados a viviendas sociales y urbanizaciones, al concentrar funciones de control, supervisión y certificación.
Monitoreo y regularización de “Personas No Autorizadas”
El artículo 2 de la Ley N°. 1129 establece el ámbito de aplicación y se centra en regular a los corredores de bienes raíces y a sus agentes registrados. Sin embargo, la Resolución aprobada en marzo de 2026 introduce un nuevo término: “Personas No Autorizadas”, en referencia a personas naturales o jurídicas que ejercen el corretaje sin contar con licencias.
Lo que añade esta nueva disposición es que el INVUR tendrá la facultad de notificar, inspeccionar, identificar y sancionar a las “Personas No Autorizadas”, consideradas ilegales, obligándolas a regularizar su situación. De lo contrario, enfrentarán sanciones administrativas, según lo establece el artículo 7 numeral 2 de la Normativa de Inspección para el Sector de Bienes Raíces en Nicaragua que contiene la Resolución Administrativa.
Para este caso, el INVUR promociona en sus redes sociales sus cursos de obtención de licencia de corredores de bienes raíces a un costo de 5493.65 córdobas, y el curso de obtención del carnet de agente en 3662.43 córdobas, a través de la Unidad de Correduría de esta identidad.
Nota mínima de aprobación para ser agente de bienes raíces
Otra de las exigencias de la nueva disposición es regularizar la formación académica dentro del sector inmobiliario. El Reglamento de la Ley de Correduría en su artículo 9, ya establecía algunos requisitos para ejercer como agente de bienes raíces: aprobar un examen teórico. Sin embargo, no fijaba una nota mínima de aprobación.
Con la Resolución Administrativa, ahora se establece que la calificación mínima para aprobar será de 80 puntos. Además, se exige contar con un título de carrera técnica o universitaria para ejercer como corredores de bienes raíces, mientras que para ser agente se requiere, al menos, título de bachiller o técnico.
La nueva normativa también crea la figura del “pasante” y establece un período de prueba de tres meses para los nuevos agentes. Durante ese tiempo, no podrán presentarse formalmente como agentes, ni realizar actos propios del corretaje hasta haber aprobado el curso y obtenido su acreditación.
Más inspecciones y respaldo policial
La supervisión ahora a cargo del INVUR toma más protagonismo en la nueva disposición. Anteriormente, el artículo 21 del Reglamento de la Ley de Correduría de Bienes Raíces únicamente establecía que la UCBR realizaría visitas e inspecciones de supervisión y control a los corredores.
Ese mecanismo se amplía y se detalla con mayor precisión. El artículo 16 de la Normativa de Inspección para el Sector de Bienes Raíces establece distintos tipos de inspección, las cuales pueden ser anunciadas con 15 días de anticipación: ordinarias (sin previo aviso) y extraordinarias (por denuncias e investigaciones), así como de seguimiento.
Asimismo, dispone que los inspectores estarán facultados para solicitar el apoyo de la fuerza pública si enfrentan obstáculos o resistencia durante una supervisión, una facultad que preocupa a los agentes consultados por DIVERGENTES. La inquietud no se limita al contenido de la disposición, sino al contexto en que podría aplicarse: “En Nicaragua la interpretación y ejecución de las leyes depende de criterios discrecionales. Sabemos de abusos o arbitrariedades”.
La nueva Resolución también se refiere a que, si durante una inspección a un se detectan irregularidades, este estará obligado a presentar un “plan de acción” en un plazo de tres días. En ese documento deberá detallar cómo corregirá las deficiencias señaladas en período máximo de 30 días hábiles. De no cumplir con presentar el plan establecido, INVUR advierte que se considerará una infracción grave o muy grave. Esta figura del “plan de acción” no aparece definida de forma expresa, ni en la Ley 1129 ni en su reglamento.
En el capítulo de sanciones, la Ley 1129 establece que las faltas pueden ser castigadas con multas, suspensión de hasta 12 meses o la cancelación de la licencia de corredor de bienes raíces. La Resolución de 2026, sin embargo, introduce un sistema de “medidas correctivas”, contemplado en el artículo 15 de la Normativa para la Imposición de Sanciones a Corredores de Bienes Raíces, Agentes y Persona no Autorizadas.
Esto significa que, antes de aplicar sanciones puramente punitivas o de forma complementaria, el INVUR podrá imponer advertencias formales, exigir la corrección de deficiencias internas, ordenar la capacitación obligatoria o requerir la presentación de informes periódicos para mitigar riesgos.
Un nuevo Código de Ética
La Resolución de 2026 también implementa un nuevo Código de Ética. Si bien el gremio ya contaba con uno, estos se limitaban de forma general a principios como la fidelidad, la confidencialidad y la buena fe. En cambio, la nueva disposición desarrolla con mayor detalle conductas específicas dentro del ejercicio inmobiliario. Por ejemplo, establece reglas sobre la publicidad, prohíbe la propaganda engañosa y obliga a que toda publicación de propiedades incluya el número de licencia del corredor.
Además, los agentes tienen prohibido promocionarse como corredores independientes, según el artículo 4 del Código de Ética, “los agentes deben abstenerse de promocionarse como corredores y, en su lugar, deben identificarse como agentes de una correduría”.
Asimismo, la normativa prohíbe expresamente retirar el rótulo de exclusividad colocado por otro corredor, contactar a clientes de colegas sin autorización o retener injustificadamente la comisión en operaciones compartidas. “Este punto me parece excelente, porque antes una colocaba los rótulos y venía otra agente y lo quitaba. Es un gremio muy deshonesto y de mucha competitividad”, dice la agente de Keller Williams Realty.
También deja por escrito que, si un corredor o agente desea comprar o alquilar una propiedad que le fue confiada por un cliente, deberá contar con su consentimiento expreso y recomendar un avalúo independiente previo.
UAF mucho más sigilosa
La investigación sobre la procedencia de fondos también se convierte en una prioridad dentro de la nueva Resolución. El artículo 17 de la Ley N° 1129, se limita a “relevar del deber de sigilo” a los corredores, para que pudieran reportar operaciones sospechosas ante la Unidad de Análisis Financiero (UAF).
Ahora, el Código de Ética va más allá. En su artículo 13 exige expresamente que el corredor “deberá realizar una debida diligencia para investigar la procedencia de los fondos de su cliente” y reportar oportunamente cualquier hallazgo o sospecha de operaciones ilícitas.
En lo referido a las infracciones, la Ley de Correduría tampoco establecía de forma directa que no registrarse ante la UAF constituye una falta grave. En sus artículos 29 y 30 señalaba que el corredor podía ser suspendido o perder su licencia si la UAF emitía una resolución firme.
Con la aplicación de la Resolución Administrativa, ese incumplimiento se tipifica de manera más explícita como una infracción muy grave. El artículo 13 incluye, entre otras faltas, negarse a cumplir con el deber de registrarse ante la UAF y otras relacionadas con la obligación de registrarse como Sujeto Obligado.
Más control sobre la actividad digital
Como parte de la comunicación interinstitucional, la Ley N° 1129 ya establecía que el MIFIC debía publicar la lista de corredores autorizados, ahora con la nueva disposición, amplía ese mecanismo y crea, en el artículo 18, un sistema de alerta para los casos de sanción.
Esto significa que, si un corredor en sancionado por el INVUR, la información no solo debe publicarse en el portal web institucional, sino que también deberá notificarse a otras entidades del Estado, como: la UAF, la Superintendencia de Bancos y de Otras Instituciones Financieras, la Dirección General de Ingresos, alcaldías y Dirección Nacional de Registros Públicos para que estas instituciones puedan adoptar medidas administrativas contra el infractor.
En materia tecnológica, la Resolución de 2026 no crea jurídicamente una categoría exclusiva denominada “plataformas digitales”, pero sí actualiza el marco regulatorio para incorporar las operaciones electrónicas y virtuales dentro de un esquema de supervisión.
Esto obliga a los corredores a capacitarse sobre “innovaciones y herramientas tecnológicas”, pues la nueva disposición regula explícitamente el manejo de información en “sitios de Internet” o cualquier “sistema” electrónico vinculado al negocio de bienes raíces.
La Resolución también reconoce formalmente que ciertas operaciones y citas pueden realizarse “de manera virtual”. En esta misma línea, incorpora la fiscalización electrónica, al facultar a los inspectores del INVUR para requerir el acceso a “documentos físicos o digitales”, así como a “sistemas o archivos electrónicos” relacionados a los bienes raíces.